住宅ローンの事前審査というものをご存知ですか？
住宅ローンの事前審査とはどういうものか？
また、事前審査の提出のタイミングはいつが正しいか？
住宅営業マンに言われるがままに提出していくと、大変危険です。
最悪の場合、住宅ローンを組めなくなるので、
この記事を読んで、その時が来た時のために事前に準備・対策しておきましょう！
とらのすけ分からないことを分からないままにしておくと、
営業マンの都合の良いように進んでいきます。
自分が損をしないよう、基本的な所は押さえておきましょう！
住宅ローン事前審査とは何か？
住宅ローン事前審査の必要性
まず、住宅ローンは借り入れ年数がおおよそ35年〜40年ほどで、
場合によっては50年ローンもあります。純粋に長いですよね。
もちろん逆に短く15年、20年もありますがパターンとしては少ないですね。
住宅ローンは毎月毎月、賃貸の家賃と同じように支払っていかないといけません。
その間に、支払いが出来ないとなってしまうと、お金を貸す側の銀行は困るため、
借り入れをする方の支払い能力がしっかりある人か、調べるために事前審査というものがあります。
※「事前審査」と「仮審査」という言い方が分かれていたりしますが、
言い方が違うだけで意味は同じです。
事前審査の必要書類
- 運転免許証またはマイナンバーカードの両面写し
- 健康保険証の両面写し
- 外国籍の方は在留カードまたは特別永住者証明書の両面写し
- 会社員の方は直近分の源泉徴収票もしくは給与明細
- 自営業・個人事業主の方は直近数年分の確定申告書もしくは決算書等
ハウスメーカー側が準備してくれる資料
- 建物のプラン（仮のプランでもOK）
- 土地情報資料一式
- 資金計画書等
※プランや資金計画が必要ということは、事前審査を出すタイミングとしては、
ハウスメーカーに来店してからということ。
自身でネットからでも出すことは可能ですが、
ハウスメーカーと銀行が連携しにくいため、オススメしません。
とらのすけ銀行は借りる人がどんな仕事をしていて、
どんな収入があり、どれくらい勤続年数があるのかを
主に見ています！
自営業・個人事業主の場合、住宅ローンは厳しく見られるので、
銀行選びも重要になってきます！
住宅ローン事前審査を出していくタイミング
家づくりの計画によって変わる、タイミング
事前審査の出すタイミングは、家づくりの計画によって変わります。
例えば、土地からなのか、建て替えなのか、土地は現金なのか、などなど。
計画別のベストタイミングを見ていきましょう！
- ①土地から検討で、一部でも住宅ローンで土地を購入する方
-
出来るだけ早めに信頼できるハウスメーカーを見つけて、
事前審査を進めていきましょう！
土地からの場合、土地を抑えるのに事前融資承認があるかを聞かれることがあり、
無ければ土地を抑えられない場合があります。
事前審査は早いと3日以内、遅いと1週間かかることもありますので、
事前審査結果を待っている間に、別の人に土地を抑えられることが多いです。
なので、早めに動けるところは動いておきましょう！ - ②土地を所有もしくは建替えで、建物のみ住宅ローンの方
-
事前審査はそこまで急がなくても、問題ないです！
ハウスメーカーは基本的に建物契約時には、事前審査に通っている必要があるため、
そこまでには事前融資承認が必要になります。
自分達がどこまで借入ができて、家にお金を掛けられるかを知りたい方は、
早めに進めていっても良いと思います！ - ③土地から検討で、土地代金は全て現金で購入する方
-
こちらも上記②のパターンと同じイメージと思って頂いて大丈夫です！
建物契約までには事前融資承認は必要になりますが、
そこまで急ぐ必要もないと思います！
とらのすけ自分はどのタイミングが良いか、
事前に確認しておきましょう！そうすることで、
他にするべきことに集中できますよ！
住宅ローンの事前審査から実行までの流れ
ステップに分けて解説
押さえておくべきポイント
- 借入金額、借入年数はある程度決めておきましょう。
- 事前審査時の借入金額は可能な限り、大きめに設定してもらいましょう。※1
- 初めは1〜2社程の銀行に提出するようにしてください。
一気に沢山の銀行に出すのはダメです。※2
※1…あくまで事前審査なので、正式な金額は正式申し込みの際に決まります。
借入金額を多めに設定しておくと、仮に減額にしたいとなればすぐに減額できますが、
逆に1円でも増額する場合は、再度審査になるため手間がかかり、少し面倒になります。
※2…仮に下調べもせずに、5社一気に審査をして全て落ちた場合、
銀行側には審査の記録が残るため、6社目の銀行は「この人は5社も落ちているから、
貸すのは危険」と判断され、落とされる可能性もあります。なので慎重に進めていきましょう。
押さえておくべきポイント
- トータル資金は住宅ローンと自己資金で補っていけそうか？
- 建物は契約後に追加金額がかかる場合があるが、それも見越せているか？
- その他概算で見ている諸費用等は正しい数字に近いか？
押さえておくべきポイント
- まずは土地の契約後、通常でいけばおおよそ1ヶ月後くらいで土地決済があるため、
契約後、間もなく本審査を進めないといけません。 - 土地決済とは、土地代金を売主等と精算することです。
- この時点で、銀行は決めておかないといけないです。
押さえおくべきポイント
- 土地と建物を一緒にまとめて、土地決済時にローン実行する場合もあれば、
土地と建物は別々でローン実行する場合もあります。
どういう契約になるか審査の段階で、確認しておきましょう。 - 例）土地価格が1,500万円で、融資金額が5,000万円ある場合、
土地建物をまとめて実行であれば、1,500万円が土地決済時に使用され、
残りの3,500万円は当銀行へ口座開設をしているはずなので、
その自身の口座に据え置き、プールしておくイメージです。
そして建物実行の際に使用していく流れです。
反対に土地建物が別々で実行する場合は、
土地の1,500万円分のみローン契約（金銭消費貸借契約）をして土地決済をします。
残りの3,500万円分は改めて、建物着工前などに、
ローン契約をして、最終的に実行されていくイメージです。
押さえておくべきポイント
- 着工時もしくは上棟時に中間金が必要になります。
- 中間金は実行できない銀行もあるため、あらかじめ確認必須です。
- 実行できない銀行の場合、つなぎ融資といって中間金をメインで貸している
金融機関と別で契約をします。その際には手数料が10万円以上かかるので、
ご注意ください。
押さえておくべきポイント
- 建物実行日は主に引き渡し当日もしくは引き渡し前日です。
- 実行日もしくは実行日前日までに火災保険加入も必要となります。
- 土日に実行は難しいため、日曜日などに引き渡しの場合は、
その前の一番近い平日が実行日になることが多いです。
とらのすけこれが全体的な流れとなります！
ここから全ての住宅ローンの支払いが始まっていきますが、
銀行によっては、土地決済の後から土地の分の支払いが
始まることもありますので、
事前に確認はしておきましょうね！
住宅ローン比較にオススメの無料サイト
実際に事前審査を出していく前におすすめなのが、
モゲチェックという無料サイトです！
登録して入力していくだけで、どんな銀行がオススメなのか、
色んな情報が手に入ります！
仮審査もこちらのサイトでは可能ですが、そこまでする必要はないと思います。
自分達がどのくらい借入が可能そうか、調べるのにはちょうど良いと思います！
まとめ
今回は、【注文住宅】初心者必見！住宅ローン事前審査提出の正しいタイミングはいつ？について、
解説しました。
最後に注意点をまとめていきます。
- 「事前審査」と「仮審査」は同じ意味
- 事前審査はハウスメーカー経由で提出するのがオススメ
- 自分の事前審査提出タイミングがベストなのはいつなのか、分かっておこう！
- 事前審査の際の借入金額は多めに設定しておこう
- 初めからたくさんの銀行に事前審査の提出をするのはやめておこう
- つなぎ融資の手数料には気を付けておこう
とらのすけ住宅ローンは色んな組み方、進め方があるので、
大変だとは思いますが、みんなが言っているベスト銀行よりも、
自分達のベスト銀行を考えていきましょう！
保険もそうですが、住宅ローンも知識が少ないために、
もったいない選び方をする人は多いと思います！
住宅ローン選びは失敗しないように、お気を付けくださいね！
