何から始めたらいい？注文住宅で契約するまでの家づくり完全ロードマップ！

2024年6月17日2024年7月20日

家を建てたいけど、まず何をしたら良いのか？どのように進んでいくのか？
お金はどのくらい必要なのか？などの不安がたくさんないでしょうか？
お家づくりは何度もするものではないので、分からない＝不安になりやすいと思います。

そんな皆様に向けて本記事では、元住宅営業マンで様々なお客様のサポートをしてきた僕が、
どのように進めていくのが正しいのか、『家づくりの完全ロードマップ』として、
進め方を詳しく解説していきます！

とらのすけ

大きな買い物である住宅を、賢く購入してお家づくりを
成功させたい人だけ見てくださいね！ほな、見ていきましょか！

予算、ローン等を明確化

まず初めのステップは、予算、ローン等の明確化が必要になります。
大切なのは自分達の予算感を知ることです。

どれだけ良い家を建てても、支払いが厳しくなり生活が苦しくなれば、
幸せなマイホーム生活が、辛いマイホーム生活になってしまいます。

まずは無理のない返済計画を練っておきましょう！

描いている家づくりは、今の自分達にとって妥当か？

”夢のドリームハウス！”ではなく、はじめから現実的な話をします。
今、あなたが描いている家づくりは、現実的に叶いそうですか？
もしそれが分からず、家づくりをしようとしているのであれば、ちょっと待ってください！

まず家を購入する際のお金の流れに関しては、大きく3つに分かれます。

住宅購入に関する支払い方法

全額自己資金（相続、贈与も含む）
住宅ローンのみ（フルローン）
自己資金＋住宅ローンの併用

とらのすけ

ほとんどの人は、②か③が多いですよ！
気になるのは、自分達がどのくらい借入が出来て、
月々どのくらい支払っていけるか？ちゃうかな？思います！
まずは自分の借入金額等を知る計算式を教えていきますね！

自分の借入金額が分かる、計算方法

借入金額を出す計算方法

年収×返済比率÷12ヶ月（1年）÷審査金利（3.5%）×100万＝目安借入金額

細かく計算していくと．．．

（例）550万円（年収）×40%（返済比率）÷12（1年）÷4,132（3.5%）×100万＝
約44,369,151円となります。

※計算に関しましてはあくまで目安であり、借入が可能と約束される金額ではないので、
あらかじめご了承ください。また個人の状況（車や他の借入状況）によっても、
変わってきますので、ご注意ください。

・返済比率は、各金融機関または年収によっても変わるので、ご確認するようにしてください。
・審査金利も、各金融機関によって変わりますので、ご確認ください。また上記の式では、
4,132（3.5%）と記載がありますが、そちらの数字を出す方法と致しまして、
100万円を金利3.5%（審査金利）、420ヶ月払い（35年）で借りると、
この100万円の月々返済額が4,132円となります。その数字を当てはめてください。
仮に返済月数を480ヶ月払い（40年）にすると月々の返済が減り、借入額も増えると思います。

とらのすけ

自分がどれだけ借入できそうかわかりました？最後はどこまで
いっても金融機関の判断になるけど、自分達の現在地が分かるには、
ちょうど良い材料になると思いますよ！

月々の支払いは問題ないか？

先ほどは、ご自身の借入金額はどこまで可能なのかを計算していきました。

計算をしていき、「5,000万円借入できそう〜！！」という方は、もう1回お待ちください！
借入ができるからといって、ご自身が実際に払っていけるかは話が変わります。

・本当に月々の返済額は無理なく、支払っていけそうか？
・例えば奥様が育休に入っても、支払いは大丈夫そうか？

当然ですが、金融機関はそこまで考えて、借入金額を提示していません。
ここに関しては、ほとんど自己責任・自己管理なので、よく考えて進めていきましょう。

また細かく自分のライフプランを立てていきたいなどがありましたら、
ファイナンシャルプランナー（FP）さんに相談するのも良いと思います。
関西であれば、誠実で素敵なファイナンシャルプランナーさんの知り合いが居ますので、
お金の話に興味がある、またはライフプランを立てたい方などは、
こちらのお問い合わせフォームより、お問合せください！

とらのすけ

住宅ローンは35年〜40年ローンが一般的やけど、
人生懸けて長いローン支払っていくんで、
ちょっとでも安心できる状態で家づくりを進めてってください！

土地及びハウスメーカーの選定

次のステップは、土地及びハウスメーカーの選定です。

土地は所有もしくは建替えの方は、ハウスメーカー選定部分からご覧ください。

土地探しに失敗してしまうと、後々トラブルにもなりかねないので、
注意してください。トラブルと聞くと「一部の人だけでしょ」と思われるかもしれませんが、
土地のトラブルはよく起こります。だからもう一度言います、土地探しを失敗しないように注意してください。

またハウスメーカーの選定は、土地探しと並行して進めていくことを強くオススメします。
土地と建物はセットで考えるようにしてください。

土地探しを依頼する相手はどこが良い？

一般的には不動産会社に依頼することが多いですが、
結論としては、ハウスメーカーと提携しているもしくは、いつも一緒に動いている
不動産会社と土地探しをすることをオススメします。

理由としては、

ハウスメーカーと不動産会社が協力し合える
お家づくりのための土地探しができる
連携が素早く、意思決定も早くなりやすい

土地だけを探してもらう不動産会社だと、そもそも家の知識が少なく、
どんな家が建てられるか分かっていない場合もあるので、お家を建てるための土地探しではなく、
土地を売るための土地探しになることがあります。
ハウスメーカーと協力していれば、お家を建てる時のメリット・デメリットをハウスメーカーが、
土地の周辺状況のメリット・デメリットを不動産会社が補ってくれることが多いです。

また、土地探しはスピード勝負です。
今日ある土地が、明日には売れていることが多々あります。
業者同士の連携が上手く取れてなければ、もたついている間に
土地が売れてしまうことがあるので、連携は取れる環境の方が優位だということです。

とらのすけ

「あの土地を買っとけばよかった．．．」っていうお客さんの声は、
今までめちゃくちゃ聞いてきたんですけど、そのほとんどは、
ちょっとした判断の遅れで先に申込みを入れられてるパターン。
大きい買い物やし、すぐに判断は難しいからこそ、
万全の準備をして、いざという時に判断できるように
しといてほしいですね〜！

ハウスメーカーを正しく選ぶコツ

まずは自分達は何を重要視していきたいのか？
そこを明確にすると、自分達に合ったハウスメーカーが見つかりやすいと思います。

そもそも自分達に合うというのは何を基準にするのかですが、
性能にこだわりたいのか、デザインにこだわりたいのか、設備にこだわりたいのか、
結局のところ、皆様それぞれの満足するお家づくりが出来るかが最終目的だと思います。
初めのうちは、何が正解なのか分からない方もいると思いますので、
そんな方はまず理想にしている家づくりを考えていきましょう！

一般的に皆様が重視しているポイントの例をご紹介します。

夏は涼しく、冬は暖かい家が良い（断熱性能重視）
オシャレな内装、外観にしたい（デザイン重視）
キッチンを高級感のあるものにしたい（設備重視）
地震に強い家が良い（耐震性能重視）
規模が大きい会社で安心できるメーカーが良い（ブランド重視）
住んでからのメンテナンスコストを抑えたい（ランニングコスト重視）
初期保証が長い会社が良い（保証重視）
価格をなるべく安く抑えたい（コスト重視）…などなど

他にも、何を重視したいのかは皆様によって、たくさんあると思います。
ある程度、上記のポイントを全体的にバランスの取っているハウスメーカーもあれば、
2〜3個ほどのポイントに絞って、特化しているハウスメーカーもあります。
自分達の想いと、ハウスメーカーのコンセプトがマッチすれば、検討会社に入れても良いと思います。

ハウスメーカーの情報収集はまず資料請求から！

資料請求とは．．．
ハウスメーカー各社のカタログや資料を自宅等へ取り寄せることを言います。

簡単入力３分！マイホームへのはじめの一歩【持ち家計画】

とらのすけ

カタログを取り寄せて確認することで、
そのメーカーがどんな家づくりをしてるか大体わかりますよ！
展示場に行ったら営業マンに売り込まれそうやし嫌やとか、
先に自分の中で調べて絞ってから展示場に行きたい人は、
まず資料請求からしてみてください！

ハウスメーカーの展示場へ来店

とらのすけ

届いたカタログを確認して、ある程度絞ったらいよいよ展示場！
来店方法はいくつかあるんで、確認してみてくださいね！

展示場へ来店方法の種類

予約無しで来店
各社メーカーホームページから予約して来店
総合住宅展示場のホームページから予約して来店
スーモ相談経由で予約して来店
その他ポータルサイトから予約して来店

基本的には予約をして来店することをオススメします。
理由は、
①予約無しだと、展示場に接客可能な営業が居ない可能性がある。
②予約有りだと、何かしらの特典が付いてくることがある。

また予約をする際に、コメントなどに要望等を細かく記入することによって、
営業マンもお家を真剣に検討しているお客様と思い、
あらかじめ資料の準備もしてくれている場合がありますので、
是非、要望等を記入して予約してみてください。

来店後の大まかな流れ

STEP

初回相談

現在の状況をヒアリング
土地・建物の要望をヒアリング
展示場案内・会社説明　などなど．．．

①現在の状況をヒアリング: 初めにアンケートの記載をする場合が多いですが、
氏名・生年月日・勤務先・家族構成・土地の検討地・総額予算・検討時期など、
記載している情報をもとに、質問されていく流れになると思います。
②土地・建物の要望をヒアリング: 土地→土地の検討地・予算・大きさ・公共機関からの距離・学校の距離など
建物→大きさ・予算・部屋数・階数・理想の間取りなど
そのご要望に合わせて、土地を探していく流れになると思います。
③展示場案内・会社説明: 営業マン・事務員による展示場案内にて、このハウスメーカーだと
こんなことも出来ることを見て理解していくことになると思います。
注意点としては、展示場だから出来ていることもありますので、
都度、気になった部分は質問していきましょう。
そして、会社のカタログ等にて会社説明を受けるかと思います。
その際も分からない点、気になる点は質問していきましょう。

とらのすけ

営業マンによってはもちろん変わりますけど、
一般的にはこんな流れになると思います！

STEP

2回目の相談

土地の提案・実際に土地を見学
現場見学会（完成現場・工場見学等）
プラン提案
住宅ローン事前審査の提案

①土地の提案・実際に土地を見学: 前回の打合せをもとに、土地の提案・見学の流れになっていくこともあります。
その際に、不動産業者の紹介もあれば、土地探しで一緒に動いていくことになるでしょう。
②現場見学会（完成現場・工場見学等）: 土地よりもまず自社を気に入ってもらおうと、
自社の完成現場や工場見学を進めるメーカーもあると思います。
また、要望の土地がその時に無く、打合せが途切れないように、
見学会で打合せを繋げる場合もあると思いますが、
2回目の打合せに行っている時点で前向きな検討メーカーなので、
素直に現場見学をするのをオススメします。
むしろ現場見学の機会があれば、是非ご見学ください。
③プラン提案: 前回の打合せをもとに、ご要望にバッチリの土地がある場合、
プランまで準備している営業も居てると思います。
自分自身でも良さそうと思える土地であれば、
当日にでも土地を見に行っても良いと思います。
何度も言いますが、土地はスピード勝負です。あなたが良いと思った土地は、
他の誰かも良いと思っている土地である可能性が高いということを、
念頭に置いておいてください。
④住宅ローン事前審査の提案: 住宅ローンで購入する方が土地を抑える際に、土地の買付証明書を出していきます。
その際に、銀行の事前ローン承認書が必要になる場合が多いです。
この段階で「事前審査を進めていきましょう！」と
営業マンに言われることがあると思います。
メーカーによっては初回相談の時点で言われることもありますが、
事前審査を出していく際の注意点を理解した上で、
出していってください。そうでないと最悪の場合、
しばらく家が買えないといった状況になりかねません。

とらのすけ

これも営業マン、各メーカーによって変わりますけど、
急ぎすぎても良くないから、
正しい判断をして進めるように気をつけてくださいね！

STEP

3回目以降の相談

プラン・見積りの提案
土地の買付証明書の提出
ハウスメーカーを絞っていく段階もしくは決定する

①プラン・見積りの提案: 土地の検討地がある程度決まってきた段階であれば、
プランと見積りの提案があると思います。
外構費用などの予算も含めた総額の資金計画書が出てきた際は、
どんな費用がいくら入っているのか、細かく確認するようにしましょう。
メーカーによって外構費100万円の予備費しか取っていない所と、
外構費150万円の予備費を取っているなどがある場合があります。
②土地の買付証明書の提出: この土地が良いという所があれば、買付証明書というものを土地の売主等に提出します。
ステップ2の④に記載がある土地の買付証明書です。
簡単にいうと「その土地買うので、1〜2週間誰にも購入されないように抑えておいてください。
その間にメーカーも決めて、土地の契約も後日します」ということです。
買付証明書を出せば、100%購入しないといけないということはないですが、
100%購入するつもりで出してください。
もし提出して、自身の都合で断った場合、自身と業者間の信用問題で、
以降の取引が上手くいかないこともあります。
そのため買付証明書を出す前は、何か他に掛かりそうな費用はないか、
細かく調べてもらうようにしてください。ここは重要な部分ですので、
必ず調べてもらい、大丈夫であれば買付証明書を出していきましょう。
③ハウスメーカーを絞っていく段階もしくは決定する: ここまで来ると、状況によっては土地、建物、金額等がスムーズにマッチし、
次回は契約の調印ということもあります。
気になるところや、他に掛かりそうな費用がないか、要確認した上で
大丈夫そうであれば、契約判断をしても良い段階だと思います。
以降は状況によって、問題点を解決に導いてもらえるように、
ハウスメーカー、不動産業者と協力をしてもらいましょう。

とらのすけ

土地と建物の契約までの流れは、こんな感じですね！
思っているよりも判断が難しいこともあるし、
早く判断を迫られることもあります。
けどそれに飲まれず、冷静に正しく判断することが、
家づくり成功のコツでもあるんです！